各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直各部門、單位，駐永安的中央、省、三明市屬企事業(yè)單位：

　　經(jīng)市政府常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)將《永安市經(jīng)濟適用住房上市交易、取得完全產(chǎn)權(quán)及回購、退出管理實施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　永安市人民政府

　　2014年9月22日

　　（此件主動公開）

　　永安市經(jīng)濟適用住房上市交易、

　　取得完全產(chǎn)權(quán)及回購、退出管理實施細(xì)則

　?。ㄔ?行）

　　為規(guī)范經(jīng)濟適用住房上市交易、取得完全產(chǎn)權(quán)及回購、退出管理，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)﹝2007﹞24號)、原建設(shè)部等七部委關(guān)于《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房﹝2007﹞258號) 、福建省人民政府《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（閩政〔2007〕32號）和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的意見》（閩政〔2011〕88 號）、省住建廳等關(guān)于《福建省保障性住房運營管理暫行辦法》(閩建〔2013〕10號)及《永安市經(jīng)濟適用住房管理實施細(xì)則》(永政辦﹝2009﹞58號)等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則（試行）。

　　一、經(jīng)濟適用住房上市交易等所有權(quán)轉(zhuǎn)移、取得完全產(chǎn)權(quán)的情形

　　經(jīng)濟適用住房自取得《房屋所有權(quán)證》之日起滿5年后，在政府放棄優(yōu)先回購的情況下，可以按照屆時經(jīng)濟適用住房市場評估價格與經(jīng)濟適用住房原購買價格差價扣除交易稅費，依照下列情形的相關(guān)比例交納土地收益等相關(guān)價款后，進行上市交易或取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　1.購買經(jīng)濟適用住房的家庭無它處房產(chǎn)，或家庭人均它處房產(chǎn)面積未達15平方米的，按60%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。

　　2.原以企業(yè)單位名義購買經(jīng)濟適用住房配租給企業(yè)職工，屆時可以按原購買價格出售給符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的職工家庭，購買職工可憑相關(guān)材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易登記，該經(jīng)濟適用住房不改變性質(zhì)，并注明“經(jīng)濟適用住房”等相關(guān)內(nèi)容，該次交易不須交納土地收益等相關(guān)價款，并自本次交易取得《房屋所有權(quán)證》之日起滿5年可上市交易或取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　3.經(jīng)濟適用住房發(fā)生繼承關(guān)系，繼承人家庭不符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的，辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)時，按100%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。繼承人家庭符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的，可憑相關(guān)材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，并注明“繼承”、“經(jīng)濟適用住房”、“初次取得時間”等相關(guān)內(nèi)容，繼承的經(jīng)濟適用住房不改變性質(zhì)，該繼承不須交納土地收益等相關(guān)價款。

　　4.購買經(jīng)濟適用住房的家庭(或單身個人)，通過繼承、受贈獲得它處房產(chǎn)，或結(jié)婚時其配偶擁有婚前它處房產(chǎn)，且家庭人均它處房產(chǎn)面積達15平方米（含）以上的，按80%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。受贈房屋情形為：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

　　5.購買經(jīng)濟適用住房家庭夫妻離婚后，析產(chǎn)受讓方不符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的，按100%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。如析產(chǎn)受讓方通過繼承、受贈獲得它處房產(chǎn)，或再婚時其配偶擁有婚前它處房產(chǎn)，且家庭人均它處房產(chǎn)面積達15平方米（含）以上的，按80%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。析產(chǎn)受讓方符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的，可憑相關(guān)材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，并注明“析產(chǎn)”、“經(jīng)濟適用住房”、“初次取得時間”等相關(guān)內(nèi)容，析產(chǎn)的經(jīng)濟適用住房不改變性質(zhì)，該析產(chǎn)不須交納土地收益等相關(guān)價款。

　　二、經(jīng)濟適用住房退出的情形

　　1.對以下情形，由市房管部門責(zé)令經(jīng)濟適用住房購房人按原購買價格退回經(jīng)濟適用住房，銀行貸款利息、購房稅費等造成的損失由購房家庭承擔(dān)。

　?。?）弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房條件，騙購經(jīng)濟適用住房且未裝修入?。鞣浚┑摹?/p>

　?。?）因長期閑置（毛坯房）被查處逾期不按要求整改的。

　　2.對以下情形，由市房管部門責(zé)令經(jīng)濟適用住房購房人按照經(jīng)濟適用住房市場評估價格與經(jīng)濟適用住房原購買價格差價扣除交易稅費后100%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。

　　（1）弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房條件，騙購經(jīng)濟適用住房且已裝修或入住的。

　?。?）因改變用途被查處逾期不按要求整改的。

　?。?）通過購置、聯(lián)建、批地自建、征遷安置等方式獲得它處房產(chǎn)（包括購買經(jīng)濟適用住房后至辦理離婚手續(xù)前獲得它處房產(chǎn)、被繼承人生前購買經(jīng)濟適用住房后獲得它處房產(chǎn)的情形），且家庭人均它處房產(chǎn)面積達15平方米（含）以上，不再符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的。

　　經(jīng)濟適用住房購房人拒不執(zhí)行以上退出管理的，市房管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行,并按規(guī)定注銷《房屋所有權(quán)證》。

　　3.未裝修入?。鞣浚┣椅崔k房屋權(quán)屬登記的經(jīng)濟適用住房購房人，因各種原因主動要求撤銷購買合同退回的，可向市房管部門申請按原購買價格退回，報市政府審批。經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，市房管部門（或原銷售單位）進行審核，并入戶踏勘及確認(rèn)該套房屋相關(guān)費用結(jié)清后，與購房人簽訂退回協(xié)議。

　　4.未裝修入?。鞣浚┑艳k房屋權(quán)屬登記的經(jīng)濟適用住房，不符合上市交易等所有權(quán)轉(zhuǎn)移或取得完全產(chǎn)權(quán)條件規(guī)定，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可申請由市房管部門回購并報市政府審批。經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，市房管部門進行審核，并入戶踏勘及確認(rèn)該套房屋相關(guān)費用結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議。

　　三、經(jīng)濟適用住房所有權(quán)強制性轉(zhuǎn)移情形

　　因法院判決或裁定等而發(fā)生經(jīng)濟適用住房所有權(quán)強制性轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按照具有法律效力的文件確定的價格與經(jīng)濟適用住房原購買價格的差價扣除交易稅費后，按本實施細(xì)則第一條第1、3、4、5款和第二條第2款情形確定的比例交納土地收益等相關(guān)價款。企業(yè)購買的經(jīng)濟適用住房發(fā)生所有權(quán)強制性轉(zhuǎn)移時，按60%的比例交納土地收益等相關(guān)價款。

　　四、政府優(yōu)先回購經(jīng)濟適用住房情形

　　經(jīng)濟適用住房（包括企業(yè)單位購買）符合條件進行上市交易的，政府可優(yōu)先回購。

　　五、上市交易、取得完全產(chǎn)權(quán)及回購、退出的價款計算辦法

　?。ㄒ唬┥鲜薪灰?、取得完全產(chǎn)權(quán)補交的土地收益等價款。

　　適用本實施細(xì)則第一條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分（即按基準(zhǔn)價格購買的標(biāo)準(zhǔn)控制內(nèi)面積部分）補交土地收益等價款，超過核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分，不列入補交土地收益等價款計算范圍。經(jīng)濟適用住房銷售合同已明確上市交易等所有權(quán)轉(zhuǎn)移或取得完全產(chǎn)權(quán)約定或《房屋所有權(quán)證》上有注明的，按其約定或按注明辦理。

　　土地收益等價款補交具體計算公式如下：

　　補交的土地收益等價款＝〔（屆時經(jīng)濟適用住房市場評估價格－經(jīng)濟適用住房原按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積購買價格）×核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分－初始購買時按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積繳交的稅費〕×規(guī)定的比例。

　　（二）退出經(jīng)濟適用住房補交土地收益等價款。

　　1.適用本實施細(xì)則第二條第2款第（1）、（2）項規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人按所購房屋產(chǎn)權(quán)面積補交土地收益等價款。

　　土地收益等價款補交具體計算公式如下：

　　補交的土地收益等價款＝（經(jīng)濟適用住房查處時市場評估價格×經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)面積－經(jīng)濟適用住房原購買價款－初始購買時繳交的稅費）×100%。

　　2.適用本實施細(xì)則第二條第2款第（3）項規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分（即按基準(zhǔn)價格購買的標(biāo)準(zhǔn)控制內(nèi)面積部分）補交土地收益等價款，超過核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分，不列入補交土地收益等價款計算范圍。

　　土地收益等價款補交具體計算公式如下：

　　補交的土地收益等價款＝〔（經(jīng)濟適用住房退出時市場評估價格－經(jīng)濟適用住房原按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積購買價格）×核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分－初始購買時按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積繳交的稅費〕×100%。

　?。ㄈ娭菩赞D(zhuǎn)移補交的土地收益等價款

　　土地收益等價款補交具體計算公式如下：

　　補交的土地收益等價款＝〔（具有法律效力的文件確定的價格－經(jīng)濟適用住房原按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積購買價格）×核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分－初始購買時按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積繳交的稅費〕×各情形規(guī)定的比例。

　　（四）經(jīng)濟適用住房回購價格的確定。

　　1.申請回購價格（適用本實施細(xì)則第二條第4款）?；刭弮r格根據(jù)經(jīng)濟適用住房的原購買價格并結(jié)合折舊和物價水平等因素確定。折舊按每年2%計算，自經(jīng)濟適用住房交付時起至回購時止，最高折舊率不超過60%。物價水平按市統(tǒng)計部門公布的居民消費價格總指數(shù)漲幅累計計算，自經(jīng)濟適用住房購買當(dāng)年起至回購前1年度止。

　　回購價款具體計算公式如下：

　　回購價款＝按核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積購買價格×(1－交付時至回購時的年數(shù)×2%＋購房時年度至回購前1年度的居民消費價格總指數(shù)累計漲幅) ×核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積＋超過核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積購買價格×(1－交付時至回購時的年數(shù)×2%＋購房時年度至回購前1年度的居民消費價格總指數(shù)累計漲幅) ×超過核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積。

　　2.政府優(yōu)先回購價格（適用本實施細(xì)則第四條）?；刭弮r格按屆時經(jīng)濟適用住房的市場評估價格。經(jīng)濟適用住房原購房人應(yīng)補交的土地收益等價款在政府優(yōu)先回購價款中直接抵扣。

　　回購價款具體計算公式如下：

　　回購價款＝屆時經(jīng)濟適用住房的市場評估價格×經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)面積－應(yīng)補交的土地收益等價款。

　　六、其它有關(guān)規(guī)定

　　1.上市交易等所有權(quán)轉(zhuǎn)移和取得完全產(chǎn)權(quán)程序。

　　經(jīng)濟適用住房購房人持房屋及土地權(quán)屬證明、所有權(quán)人的身份證明、戶口本、婚姻證明等相關(guān)資料，向市房管部門申請并由市房管部門提出審核意見。對適用政府優(yōu)先回購情形的，由市房管部門報市政府批準(zhǔn)，并組織入戶踏勘及確認(rèn)該套房屋相關(guān)費用結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議，辦理回購相關(guān)手續(xù)；對政府放棄優(yōu)先回購或不適用政府優(yōu)先回購情形的，經(jīng)濟適用住房購房人憑市房管部門的審核意見，到市國土資源部門辦理土地使用權(quán)變更登記，繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，取得商品住房《國有土地使用權(quán)證》后，到市房管部門繳納經(jīng)濟適用住房增值收益價款（即按上述規(guī)定計算的土地收益等價款扣減已繳納的土地出讓金后的余額。在土地收益等相關(guān)價款低于已繳納的土地出讓金時，不再繳納經(jīng)濟適用住房增值收益價款），取得完全產(chǎn)權(quán)，按商品住房辦理交易等登記手續(xù)。

　　本實施細(xì)則施行前，購買經(jīng)濟適用住房的家庭（包括未成年家庭成員），通過購置、繼承、受贈等方式獲得它處房產(chǎn)，或結(jié)婚時其配偶擁有婚前它處房產(chǎn)，已不再符合經(jīng)濟適用住房保障中規(guī)定的住房條件的，經(jīng)濟適用住房購房人應(yīng)按上述規(guī)定補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權(quán)，未取得完全產(chǎn)權(quán)的，不予辦理其家庭成員其它房產(chǎn)的交易、抵押等各項登記。

　　市房管部門辦理商品房購房合同備案、房屋權(quán)屬登記、抵押登記時，應(yīng)比對住房保障信息。對已購經(jīng)濟適用住房家庭自取得《房屋所有權(quán)證》之日起未滿5年的，不予辦理商品房購房合同備案和其它各類房屋權(quán)屬登記、抵押登記等；對已購經(jīng)濟適用住房的家庭自取得《房屋所有權(quán)證》之日起滿5年的，購房人應(yīng)按規(guī)定補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)后，方可辦理商品房購房合同備案和其它各類房屋權(quán)屬登記、抵押登記等。

　　2.退出、回購的經(jīng)濟適用住房符合公共租賃住房房源要求的，可變更調(diào)整為公共租賃住房；也可向符合條件的申請家庭銷售，經(jīng)濟適用住房性質(zhì)不變（適用本實施細(xì)則第二條第3、4款情形）。調(diào)整為公共租賃住房的，所需資金由市財政部門從住房公積金增值收益和土地出讓金中計提的住房保障專項資金中核撥。銷售給符合條件申請家庭的，所需資金由申購家庭支付。

　　3．土地使用權(quán)的出讓年限。土地出讓終止日期（包括回購后再按經(jīng)濟適用住房配售的）為經(jīng)濟適用房項目地塊內(nèi)轉(zhuǎn)為商品房或經(jīng)濟適用房超過核準(zhǔn)優(yōu)惠購房面積部分所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積（即出讓面積）確定的終止日期；全部按核準(zhǔn)優(yōu)惠面積購房的，土地出讓終止日期為辦理首套經(jīng)濟適用住房土地出讓之日起至滿70年的日期。

　　4．土地出讓金按經(jīng)濟適用房項目地塊評估的平均樓面地價繳交，平均樓面地價由市國土部門委托具備資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估，每年評估一次。

　　5．經(jīng)濟適用住房市場評估價格，按照存量商品住房交易稅收征管確定的中介機構(gòu)評估的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格，并根據(jù)存量商品住房交易稅收征管確定的時點、建筑結(jié)構(gòu)、建成年限、所在樓層、面積系數(shù)進行調(diào)整修正。

　　6．本實施細(xì)則自公布之日起，按照本實施細(xì)則第一條和第二條第2款第（3）項規(guī)定交納土地收益等相關(guān)價款時，暫按經(jīng)濟適用住房市場評估價格的80%計算與經(jīng)濟適用住房原購買價格的差價。

　　7．凡過去我市有關(guān)規(guī)定與本實施細(xì)則不一致的，以本實施細(xì)則為準(zhǔn)。本實施細(xì)則自公布之日起施行，由市房管部門負(fù)責(zé)解釋并牽頭組織實施。