各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直各有關單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進全市物業(yè)管理健康發(fā)展，經(jīng)研究，現(xiàn)將《永安市物業(yè)管理實施細則》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　永安市人民政府

　　2021年2月1日

　　（此件主動公開）

 

　　永安市物業(yè)管理實施細則

　　第一章  總則

　　第一條  為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進全市物業(yè)管理健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條  本細則適用于全市范圍內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

　　非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，參照本細則有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條  本細則所稱物業(yè)管理，是指前期物業(yè)或者經(jīng)過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條  本細則所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法成立、具有獨立企業(yè)法人地位、依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。

　　第五條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理、物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)服務和街道統(tǒng)籌保障服務相結合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

　　第六條  永安市城市管理局（以下簡稱城管局）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第七條  住建、人防、生態(tài)環(huán)境、公安、氣象、市場監(jiān)管、民政等部門應當按照各自的職責，依法做好物業(yè)管理的相關工作。

　　第八條  物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，指定一名班子成員和至少一名專員專門負責履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。

　　村（居）民委員會應協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處并依法開展物業(yè)管理的相關工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)應配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開展物業(yè)管理的相關工作。拒不配合的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提交城管局依法處理。

　　第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，至少每半年公布一次物業(yè)服務收費的市場動態(tài)信息、制定行業(yè)服務標準，至少每年開展一次物業(yè)服務從業(yè)人員培訓、開展物業(yè)服務質量評價、協(xié)助開展物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員信用評價，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章  業(yè)主委員會

　　第十條  業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）委員應具有業(yè)主身份，業(yè)主身份的認定以房屋產(chǎn)權證或者不動產(chǎn)權證書記載的權利人為準；尚未領取產(chǎn)權證的，以房屋銷（預）售合同及合同備案證明記載的購房人為準。

　　業(yè)主大會決定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程等有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?；I集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程，依法維護業(yè)主合法權益，履行業(yè)主大會賦予的職責。

　　第十一條  業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)委會委員候選人必須模范履行業(yè)主義務，業(yè)委會委員候選人均不得有以下情形：被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿的，或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、惡意欠繳物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的。業(yè)主不得以不正當手段謀取上述人員入選資格。

　　籌備組按照推薦得票由高到低初步確定委員候選人后，由物業(yè)服務企業(yè)、村（居）民委員會、司法所、市“兩違”辦、公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對相關人員進行資格協(xié)審。

　　若產(chǎn)權權屬為單位的委員（候補）候選人和監(jiān)事會候選人，該單位應當出具委托個人參與選舉的委托書（加蓋公章及法人代表簽字），同時提供營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權證、法人代表及受托人身份證復印件。受托人需提供身份證及產(chǎn)權證復印件。

　　第十二條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應建立健全村（居）民委員會黨組織領導下的村（居）民委員會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)三方議事協(xié)調(diào)機制，對業(yè)委會財務列入監(jiān)管。鼓勵符合條件的黨員干部或在村（居）民委員會中任職的業(yè)主按規(guī)定程序兼任業(yè)委會委員。

　　第十三條  根據(jù)小區(qū)實際情況，業(yè)委會須制定印章管理制度，使用印章原則上需經(jīng)業(yè)委會二分之一以上委員簽字通過，并留存書面資料歸檔。

　　第十四條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會應當督促轄區(qū)內(nèi)各業(yè)委會，每季度對公共收益收支和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況進行公示。業(yè)主委員會換屆前應進行資產(chǎn)清查，業(yè)主對清查結果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會決定聘請第三方審計機構審計。

　　第十五條  業(yè)委會任期屆滿或因故提前進行換屆的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會指導成立業(yè)委會換屆工作組，參照首次業(yè)主大會會議程序及相關規(guī)定，全程主持完成業(yè)委會換屆工作。換屆選出新一屆業(yè)委會之日起10日內(nèi)，前業(yè)委會應當在村（居）民委員會監(jiān)督下，將有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)委會。前業(yè)委會拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，新一屆業(yè)委會可以請求公安機關協(xié)助移交。

　　第十六條  業(yè)委會應當加強對選聘的物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，按照業(yè)主管理規(guī)約、議事規(guī)則和物業(yè)服務合同，積極調(diào)處或配合調(diào)處小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾糾紛、投訴。

　　第十七條  業(yè)委會選聘物業(yè)服務企業(yè)必須公平公開，鼓勵業(yè)主大會通過第三方招投標平臺來選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)委會應擬訂物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，提交業(yè)主大會表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公示之后組織實施。選聘結果和物業(yè)服務合同須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督，并向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和村（居）民委員會報告。

　　第十八條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責，支持村（居）民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的村（居）民委員會，并認真聽取村（居）民委員會的建議。

　　第十九條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會每年開展一次以上行政檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會不能正常開展工作的，在物業(yè)管理主管部門指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，村（居）民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，對業(yè)主委員會進行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

　　第二十條  城管局定期組織物業(yè)管理人員、村（居）民委員會、業(yè)委會委員以及其他相關人員進行業(yè)主大會、業(yè)委會相關知識培訓。

　　第二十一條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應每季度或每半年牽頭召開一次物業(yè)管理聯(lián)席會議，聯(lián)席會議由轄區(qū)內(nèi)村（居）民委員會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、公安派出所、城管局物業(yè)科等相關人員參加。

　　第二十二條  業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)將每季度的工作情況向村（居）民委員會匯報，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會將物業(yè)管理聯(lián)席會議制度執(zhí)行情況納入物業(yè)服務企業(yè)年底考核。

　　第三章  物業(yè)服務合同備案

　　第二十三條  建設單位在辦理新建項目建設工程規(guī)劃許可證時，應當向城管局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域申請。建設單位在新建項目出售前，應當依法依規(guī)選聘物業(yè)服務企業(yè)，做好前期物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

　　第二十四條  建設單位應當在確定前期物業(yè)服務企業(yè)之日起30日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同報城管局備案。

　　前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報城管局備案。

　　上述合同發(fā)生變更的，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂合同之日起30日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。

　　第二十五條  建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的住宅前期物業(yè)服務合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同備案表；

　?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件；

　?。ㄈ┮?guī)劃審批總平圖或劃分物業(yè)管理區(qū)域證明復印件；

　?。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)服務合同復印件；

　?。ㄎ澹┡R時管理規(guī)約復印件。

　　第二十六條  業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的住宅物業(yè)服務合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同備案表；

　?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同復印件；

　?。ㄋ模┕芾硪?guī)約復印件。

　　第二十七條  非住宅類型物業(yè)服務合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同備案表；

　?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件；

　　（三）物業(yè)服務合同復印件。

　　第二十八條  各物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格依法備案（前期）物業(yè)服務合同，并對提供的資料真實性負責。物業(yè)服務企業(yè)提供虛假資料的或未依法備案，由城管局責令限期改正；逾期不改正的，記入企業(yè)信用檔案，對企業(yè)、項目負責人予以通報批評。

　　第二十九條  城管局應加強監(jiān)管，抓好（前期）物業(yè)服務合同備案工作，嚴格依照相關法律法規(guī)以及政策的要求對企業(yè)提交的材料進行審核。符合備案條件的，城管局在10個工作日內(nèi)出具備案證明。

　　第四章  物業(yè)缺失小區(qū)

　　第三十條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)缺失小區(qū)管理工作的責任主體，按照“政府引導扶持、動員群眾參與、促進業(yè)主自治、鼓勵中介組織參與市場化管理服務”的整體思路。組織、指導業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主選擇小區(qū)管理模式；尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由所屬村（居）民委員會代行小區(qū)業(yè)主委員會部分職責，選擇小區(qū)管理模式。

　　第三十一條  物業(yè)缺失小區(qū)根據(jù)實際情況選擇管理模式，主要有以下二種：

　?。ㄒ唬I(yè)物業(yè)企業(yè)管理

　　專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理是指由物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)實行市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，并實施管理。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可由業(yè)主大會委托村（居）民委員會代行業(yè)主委員會部分職責與物業(yè)企業(yè)簽訂合同。

　　物業(yè)服務合同應到城管局、小區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處同時備案。

　?。ǘI(yè)主自主管理

　　業(yè)主自主管理是指小區(qū)業(yè)主自籌資金，制定管理規(guī)約自行管理，通過協(xié)商自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主自主管理服務內(nèi)容及收費標準參照準物業(yè)服務標準，根據(jù)小區(qū)實際制定。具體可通過服務外包或自聘人員負責小區(qū)日常物業(yè)服務。村（居）民委員會應與自主管理住宅小區(qū)簽訂自管責任目標書，責任目標書應在村（居）民委員會備案。

　　第三十二條  鼓勵具備條件的老舊小區(qū)通過改造整治，依法建設經(jīng)營性用房、車位（庫），經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，也可以納入專項維修資金管理。市政府有關部門應予以政策支持。

　　第五章  公共收益

　　第三十三條  物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，在扣除物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶，經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%。

　　業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應及時將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備經(jīng)營管理權移交業(yè)主大會管理，并停止收取經(jīng)營管理費用，業(yè)主大會另行委托的除外。

　　第三十四條  業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)對產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)服務用房、店面、公共會所及大型戶外廣告等租賃經(jīng)營，應當采取詢價、招投標方式對外招租，其中年收入5000元以下收益的進行詢價；30000元以下收益的進行邀標；30000元以上收益的公開招標。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)不得采取任何形式規(guī)避詢價和招投標，侵犯全體業(yè)主合法權益。

　　第三十五條  業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域實際情況，按照相關規(guī)定制訂本區(qū)域公共收益具體管理辦法，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后實施，相關管理辦法應當報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、城管局備案。未制定相關管理辦法的，每次使用公共收益前均需書面征求業(yè)主意見。

　　第三十六條  公共收益可按照整個物業(yè)管理區(qū)域進行統(tǒng)籌使用；也可按照與全體業(yè)主相關的公共收益，如占用綠化、道路等共用部位產(chǎn)生的收益，用于涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其它維修項目；與部分業(yè)主相關的公共收益，如電梯廣告等，用于涉及該部分業(yè)主的維修項目。

　　第三十七條  公共收益使用前，業(yè)主委員會應召開業(yè)主委員會會議決定相關事項，并將有關使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于5天，之后將形成的相關材料歸檔留存。

　　第三十八條  業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對公共收益應當單獨立賬，并在銀行開設專用賬戶對公共收益進行專項存儲，不能與其他賬戶合用，賬戶名稱及賬號等信息，應通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主（如短信、微信群或公眾號、物業(yè)服務信息平臺等）。

　　同時受托管理多個物業(yè)管理項目公共收益的物業(yè)服務企業(yè)，應對每個項目的公共收益單獨開戶列帳，分別管理。

　　第三十九條  在業(yè)主委員會重新選舉或換屆、物業(yè)服務企業(yè)退管前，應當進行公共收益清算，業(yè)主對公共收益的收支情況存有較大疑問時，經(jīng)業(yè)主大會決定聘請第三方審計機構審計，審計費用可以從公共收益中列支。有關清算結果或審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于10天，對審計結果有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會牽頭協(xié)調(diào)解決。

　　第四十條  有關清算結果或審計結果公示期滿無異議后，移交給下一屆業(yè)主委員會或通過業(yè)主委員會移交給依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等為由拒絕辦理移交。對無業(yè)主委員會的（含重新選舉或換屆未能選出新一屆業(yè)主委員會及業(yè)主委員會無法履職情形），應當移交給轄區(qū)村（居）民委員會。

　　第六章  住宅專項維修資金管理

　　第四十一條  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評估費用可以從專項維修資金專戶列支。

　　第四十二條  業(yè)主大會成立前，專項維修資金由城管局代管，孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管由業(yè)主大會決定。

　　城管局應當委托相關銀行利用維修資金管理系統(tǒng)開立專項維修資金專戶。開立的專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第四十三條  實行由業(yè)主大會管理維修資金的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。應開設維修資金專戶，并與城管局、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。

　　第四十四條  房屋銷售時，可以由買受人與開發(fā)建設單位簽訂專項維修資金繳交約定，開發(fā)建設單位代收后存入專項維修資金的專戶管理銀行，實行統(tǒng)一管理。開發(fā)建設單位代收的專項維修資金不計入房屋銷售收入。專項維修資金歸業(yè)主所有，由城管局負責監(jiān)管。

　　按照房改政策出售的公有住房，售房單位應按多層住宅（未配備電梯）不少于售房款20%，高層住宅（配備電梯）不少于售房款30%，買受人按每平方米建筑面積不少于當?shù)胤扛某杀緝r2%的標準繳交專項維修資金。

　　第四十五條  商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發(fā)建設單位或公有住房售房單位在為業(yè)主辦理房屋入住手續(xù)前，應當經(jīng)城管局確認維修資金交存后方可將房屋交付購買人。

　　未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　市住建局應當配合城管局監(jiān)督開發(fā)建設單位確認業(yè)主交存維修資金后交付房屋。

　　第四十六條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當將首期專項維修資金一次性足額交存至專項維修資金專戶。業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由城管局向業(yè)主和業(yè)主委員會發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交，未能及時續(xù)交的，由業(yè)主委員會督促其續(xù)交。業(yè)主委員會可以對未交清專項維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

　　對應交未交或者拒不續(xù)交專項維修資金的業(yè)主，由城管局責令其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

　　實行由業(yè)主大會管理維修資金的，已售房屋和已售公有住房未歸集專項維修資金的由業(yè)主大會制訂歸集方案及標準，由業(yè)主委員會負責向業(yè)主收取。也可以由業(yè)主大會通過，提出續(xù)籌方案。

　　第四十七條  專項維修資金低于首期30%時，業(yè)主應當按規(guī)定承擔其建筑面積比例分攤的實際費用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤相關費用。

　　第四十八條  發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，申請人立即將有關情況書面報告物業(yè)所在地村（居）民委員會。同時，申請人應當立即組織專業(yè)人員以及不少于5名業(yè)主代表進行現(xiàn)場勘驗、確認和留存相關影像資料，并根據(jù)現(xiàn)場勘驗和確認的事實，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預算方案，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置及維修現(xiàn)場公告，公告日期不少于3天后向城管局提出緊急情況下使用住宅專項維修資金申請。

　　第四十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的緊急情況包括以下情形：

　?。ㄒ唬┕灿杏梅考肮灿貌课晃蓓?、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏；

　　（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行；

　?。ㄈ└邔幼≌玫榷喂┧O施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

　　（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險；

　?。ㄎ澹┕灿媒o排水、供用電設施設備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負責維護的除外；

　?。┫?、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用；

　　（七）因臺風、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞；

　?。ò耍└鶕?jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造；

　?。ň牛┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

　?。ㄊ┢渌＜胺课菔褂冒踩蛘吖舶踩木o急情況。

　　第五十條  使用住宅專項維修資金的申請人，已成立業(yè)主委員會且在任期內(nèi)的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)提出住宅專項維修資金使用申請；未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，由物業(yè)服務企業(yè)提出住宅專項維修資金使用申請；未成立業(yè)主委員會且無物業(yè)服務企業(yè)提供服務的，由村（居）民委員會提出住宅專項維修資金使用申請。經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持有關材料向城管局申請列支。動用已售公有住房住宅專項維修資金的，向公有住房維修資金代管單位申請列支。

　　第五十一條  因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金代管單位應當將維修資金收支余額按售房單位提取和業(yè)主個人繳交比例分別退還給售房單位和業(yè)主個人。

　　第七章  監(jiān)督管理

　　第五十二條  城管局負責物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督和管理；根據(jù)物業(yè)服務合同中所約定的服務標準、內(nèi)容、質量對物業(yè)服務企業(yè)進行檢查考核；制定前期物業(yè)服務等級標準；負責物業(yè)服務企業(yè)服務及信用等級管理；對小區(qū)違法建設、業(yè)主違規(guī)裝修和建筑施工企業(yè)在房屋保修期內(nèi)不按約定履行房屋維修義務等行為進行監(jiān)督管理；依法查處小區(qū)內(nèi)違反市政、綠化、亂設墻體（戶外）廣告、養(yǎng)畜養(yǎng)禽、毀綠種菜等行為。

　　第五十三條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處負責指導、協(xié)助所轄區(qū)域內(nèi)的小區(qū)依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作，依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與村（居）民委員會管理的關系。

　　第五十四條  財政局負責制定老舊小區(qū)改造的相關財政支持政策。

　　第五十五條  公安局負責指導物業(yè)企業(yè)規(guī)范小區(qū)內(nèi)道路、背街小巷和村（居）民委員會等公共場所車輛出入管理、停車管理、交通標識的規(guī)劃等相關設施。督促物業(yè)服務企業(yè)做好治安管理工作。協(xié)助街道、村（居）民委員會管理人員、城管局開展疑似“僵尸車”的查詢比對，對涉嫌交通違法依法應當扣留的予以扣留。

　　第五十六條  消防救援大隊負責加大安全防范力度；定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施和消防工作進行檢查和指導；對占用防火間距、堵塞消防通道的，依法予以處罰。

　　第五十七條  市場監(jiān)督管理局負責物業(yè)服務企業(yè)的注冊登記，對擅自將住宅小區(qū)居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖虏缓线m使用住宅開展經(jīng)營活動與利用車庫開展經(jīng)營活動的市場主體，不予核準登記；負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營和違法廣告行為；負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設備的監(jiān)督管理；負責對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，受理物業(yè)服務收費投訴，依法依規(guī)查處違反規(guī)定的收費行為。

　　第五十八條  住建局（含人防）負責監(jiān)督開發(fā)建設單位按《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定交付房屋，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空工程維護管理進行監(jiān)督檢查，查處損壞人民防空工程及向人民防空工程內(nèi)排入廢水、廢氣或者傾倒廢棄物等行為。

　　第五十九條  生態(tài)環(huán)境局負責物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境保護方面的監(jiān)督管理；對違反環(huán)境保護法律法規(guī)的行為進行查處。

　　第六十條  市人民法院負責指導區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務糾紛快速處理工作，調(diào)解重大、疑難物業(yè)服務糾紛案件。

　　第八章  附則

　　第六十一條  本細則下列用語的含義：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠?，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體；

　?。ǘ┕灿貌课唬侵父鶕?jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　?。ㄈ┕灿迷O施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；

　　第六十二條  本細則由城管局負責解釋。

　　第六十三條  本細則從發(fā)文之日起施行。